墨爾本連續4年被選為世界上最適宜居住的城市，澳洲墨爾本有很多值得驕傲的地方，包括強勁的澳洲房地產市場。在過去一年裡，澳洲墨爾本房地產經歷了穩定的增長，在新的一年裡，好時光還能繼續下去嗎？2015年投資者將面臨怎樣的澳洲房地產市場形勢？
據《澳洲物業投資》雜誌報導，地產集團(Domain Group)的資深經濟學家威爾遜博士(Andrew Wilson)說，墨爾本房價漲勢在上個財政年度里相當強勁，僅次於雪梨。墨爾本的別墅中間房價在2013-2014財年增長了9.3%，這個數字比起2009-10年21.9%的巔峰值還有所不及，但也是自那以後的最高增長率。
新財年的市場贏家
目前澳洲墨爾本房地產市場上的首次購房者達到了歷史新低，威爾遜說，中間至高價位的物業買賣構成市場活動的主體。一般來說，房價在55萬以下屬於低端市場，55萬-125萬是中等市場，125萬以上是高端市場。
「墨爾本近郊中等價位的市場將是2014-15財年表現最強勁的部分。」他預測說。
威爾遜表示，東區遠郊將繼續吸引買家，儘管澳洲房地產房價增長率可能比目前低一些。「東區近郊的高端物業也會繼續受到富裕買家的青睞。」
墨爾本房地產的常勝將軍
維省地產協會(REIV)的一位發言人說，墨爾本東區和東南近郊是2014年澳洲房地產市場上最突出的優勝者。
威爾遜也表示同意，東區表現特彆強勁，「特別是東區近郊一帶——這是個穩固的精英市場，是常勝將軍」他說，「包括從Hawthorne一直到Camberwell，Balwyn和Glen Iris」。
東區熱鬧的買賣活動很大一部分來自中國買家，這是澳洲墨爾房地產本市場上一個有趣的現象。
North Balwyn是東區近郊的領頭羊。「過去一年裡，價格漲幅超過20%，富裕的華人買家很喜歡這裏。」
在東南區遠郊，市場的領頭羊是Glen Waverley，這是中等價位的市場，也是受華人青睞的地區。「這個區房價也漲了20%以上。」威爾遜說。
地產公司Harcourts的負責人鮑拉(Lou Paola）也是Glen Waverley居民，他說，在過去10年裡，這個區經歷了巨大的變化。
亞洲元素影響著住宅和商業的澳洲房地產市場，增加了當地的餐飲選擇。「現在我們有韓國餐館，馬來西亞餐館，捎帶著少許歐洲風情。」
「這個區的資本增值每年都在穩定增長。我記得以前每一、兩個月才有一套百萬物業售出，現在這是常事。」
Glen Waverley靠近CBD是另一個強勁的吸引力。「很棒的公共交通。靠近Monash大學，Deakin大學。這是一個以家庭為主的地區，公園和娛樂設施都在家門口」鮑拉說。
Ray White Glen Waverley的董事Andrew Davis說，Glen Waverley中學是維省最好的中學之一。
「房租需求強勁，但因為澳洲房地產房價大幅增長，所以投資回報率非常低。」他說。威爾遜說，其它澳洲房地產有吸引力的地區還包括墨爾本東北近郊，例如Fairfield到Ivanhoe。
REIV表示，2015年房價和銷售量的增長主要集中在東區中部和外圍一帶。最近幾個月，在遠郊區，如Point Cook,Noble Park和Werribee都經歷了可觀的增長。
市場的驅動因素
根據REIV，2015推動澳洲房地產市場發展的因素包括：
人口增長：墨爾本人口增長很快，新房建築量在過去三年放緩，房屋供應不足。但在墨爾本CBD有大量新蓋公寓。
穩定的利率：為買家創造了有利的融資條件。
樂觀的消費者情緒：在過去12個月里成為推動澳洲房地產市場的動力，但威爾遜表示當地經濟表現不佳。「維省失業率仍然處於全國最高水平。」
「如果墨爾本失業率繼續上升，會對澳洲房地產市場產生負面影響，因為它開始影響到消費者信心。」
「如果經濟問題持續下去，會阻礙房價上漲，特別是在低端市場上。」
最近的趨勢
市場分析機構Residex的創始人愛德華(John Edwards)說，澳洲房地產市場的增長率在放緩，這一趨勢將持續未來幾年。「單元房市場已經出現潛在的供過於求，過去12個月的房價增長率（5.8%）低於7.64%的長期平均增長率」。
未來的走勢
愛德華相信，增長周期的峰頂已經過去，「澳洲房地產市場會繼續放緩，我們不要期待能看到高於通貨膨脹率的增長。」他說。「利率可能會在今年某時調高。儲銀將繼續唱衰市場以確保不會出現『房市泡沫』」。愛德華相信這些因素會導致投資者更謹慎。
REIV也相信，在2015澳洲房地產會繼續增長，但是速度會放緩。「12月至2月是澳洲房地產的淡季，但是就整個市場趨勢而言，2015有增長放緩的跡象。」
對投資者來說並不都是壞消息。愛德華說，能夠負擔得起的地區在2015年將出現合理的增長。
「所以，就是好好調研，購買合適的澳洲房地產。那些價值好，價格又低於中間房價的物業將有最出色的表現。」愛德華說。
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